Venda e locação caem no ABC e comprador vai cada vez mais para a periferia

Apartamentos são, disparados, os mais negociados, tanto para venda como para locação no ABC. (Foto: Pedro Diogo)

Pesquisa do Creci-SP (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de São Paulo) revela uma queda de 28,76% na venda e de 19,55% na locação de imóveis no ABC no mês de outubro, comparado com o mês anterior. Dos negócios fechados no período os apartamentos são maioria (92,3% do total de vendas), já na locação a disputa com as casas é mais equilibrada, mas ainda assim os apartamentos são preferência e responderam por 55,6% dos contratos de locação. Para José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP os números mostram que tanto na compra como na locação de imóveis, o consumidor é empurrado para a periferia, onde estão os preços são menores.

A pesquisa ouviu 33 imobiliárias das cidades de Diadema, Mauá, Ribeirão Pires, Rio Grande da Serra, Santo André, São Bernardo e São Caetano.

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Quanto às vendas de casas, a faixa de preço preferida dos compradores ficou em até R$ 350 mil, para imóveis de dois dormitórios e área útil entre 51 e 100 m². Para os apartamentos, a faixa de preço preferida dos compradores ficou em até R$ 300 mil, para imóveis de dois quartos e área útil entre 1 e 50 m². 66,2% das propriedades vendidas em outubro estavam situadas na periferia, 23,4% nas áreas nobres e 10,4% nas regiões centrais. Com relação às modalidades de venda, 31,6% foram financiadas pela CAIXA e 26,3% por outros bancos, 26,3% dos negócios foram fechados à vista e 15,8% parcelados diretamente pelos proprietários.

A pesquisa do CreciSP mostra que a faixa de preço de locação de preferência dos inquilinos de casas no ABC ficou em até R$ 1.250, para imóveis de dois dormitórios com 50 até 100 m² de área útil. O valor de aluguel de apartamentos ficou em até R$ 1.750,00; para imóveis com dois quartos e área de  até 100 m². A principal garantia locatícia escolhida pelos locatários foi o seguro fiança. Os novos inquilinos optaram por imóveis situados na periferia (69%), nas áreas centrais (10,3%) e nobres (20,7%). E daqueles que encerraram os contratos de locação, 83,3% se mudaram para imóveis com aluguel mais barato e 16,7% não informaram o motivo da mudança.

Para José Augusto Viana Neto, os juros fizeram as vendas caírem no período. “A queda no mês de outubro sem dúvida nenhuma se deu em razão das taxas de juros que ainda estão muito altas. Embora a Selic tenha caído os bancos não descontaram nas taxas do financiamento imobiliário na mesma proporção, enquanto isso estiver acontecendo as transações se darão em menor número”, analisa.

O presidente do Creci diz que o fato de 66,2% dos imóveis vendidos estarem na periferia, ou seja, fora dos centros e dos bairros nobres, significa dizer que as pessoas estão buscando um móvel no preço em que podem pagar e como o valor médio ficou em R$ 300 mil, abaixo do teto do Minha Casa Minha Vida, só restam imóveis da periferia nesse valor. “Esse maior números de negócios,  66,2%, é evidente que está abarcando a faixa econômica da sociedade que tem condições de comprar por determinado valor e que vai encontrar o imóvel que ele pode pagar na periferia. Vamos lembrar que 63,6% das transações realizadas foram de imóveis de até R$ 300 mil, isso não atinge nem o máximo do programa Minha Casa Minha Vida que é de R$ 350 mil, então é claro que tem muito mais gente precisando de casa de baixa renda do que pessoas de classe média”, calcula Viana Neto.

José Augusto Viana Neto é presidente do CreciSP (Foto: Reprodução RDTv)

Também nas locações se enxerga o movimento das pessoas indo para a periferia, até mesmo  classe média. “Essa movimentação é uma realidade; a classe média está migrando para as periferias porque o número de imóveis de locação é pequeno e as pessoas não conseguem imóveis nas regiões centrais ou nos principais bairros, aí são obrigados a se dirigirem para as periferias. O aluguel tem muito dessa questão social envolvida , por isso deveria ser um foco de maior atenção do governo porque a moradia não significa apenas imóvel próprio pode ser um imóvel de locação. No Brasil não temos investidores nessa área porque não há nenhum incentivo tributário. A legislação do inquilinato também é muito paternalista levando uma condição de direito muito grande para o locatário em prejuízo do locador e isso assusta esse consumidor que acaba se afastando deste tipo de investimento”, disse o presidente o CreciSP.

Na análise do CreciSP o número menor de locações assinadas em outubro não significa exatamente uma coisa ruim, ao contrário, mostra estabilidade. “A queda nas locações de 19,55% não é preocupante, é um fato positivo. É sinal que as pessoas que ocupavam imóveis alugados, no momento em que venceu o contrato, não entregaram o imóvel, fizeram acerto com o proprietário e continuaram na mesma propriedade. Na maioria das vezes o proprietário pede um valor que o locatário não consegue pagar aí ele tem que entregar o imóvel. Nesse caso vai ter duas locações, a desse locatário que alugou outro imóvel e a do imóvel que ficou vazio que vai para outra pessoa, então quando nós temos queda no número de imóveis que foram alugados, não é uma notícia ruim, para a sociedade é uma notícia boa”, explica.

Para José Augusto Viana Neto, cada região do Estado tem seu perfil e também um comportamento próprio em relação à vendas e locações, o ABC, no entanto, tem em geral um bom desempenho. “O ABC interessa muito os investidores porque é uma região que tem uma frequência de negócios muito forte e uma economia altíssima, a região tem um potencial econômico e financeiro superior ao de muitas capitais brasileiras”, completa.

Veja abaixo os detalhes da pesquisa CreciSP para o ABC

Vendas em Outubro

Casas 

Faixa de preço média Percentual
Até R$25 mil 0,0%
De R$ 25mil a R$50 mil 0,0%
De R$ 51mil a R$100 mil 0,0%
De R$ 101mil a R$150 mil 0,0%
De R$ 151mil a R$200 mil 0,0%
De R$ 201mil a R$250 mil 0,0%
De R$ 251mil a R$300 mil 50,0%
De R$ 301mil a R$350 mil 50,0%
De R$ 351mil a R$400 mil 0,0%
De R$ 401mil a R$450 mil 0,0%
De R$ 451mil a R$500 mil 0,0%
De R$ 501mil a R$600 mil 0,0%
De R$ 601mil a R$700 mil 0,0%
De R$ 701mil a R$800 mil 0,0%
De R$ 801mil a R$900 mil 0,0%
De R$ 901mil a R$1 milhão 0,0%
De R$ 1milhão a R$1.2 mi 0,0%
De R$ 1.3 mi a R$1.5 mi 0,0%
De R$ 1.6 mi a R$ 2 mi 0,0%
De R$ 2.1 mi a R$ 2.5 mi 0,0%
De R$ 2.6 mi a R$ 3 mi 0,0%
De R$ 3.1 mi a R$ 4 mi 0,0%
De R$ 4.1 mi a R$ 5 mi 0,0%
Acima de R$ 5 mi 0,0%

 

Dormitórios Casa Percentual
1 Dorm. 0,0%
2 Dorm. 100,0%
3 Dorm. 0,0%
4 Dorm. 0,0%
5 Dorm. 0,0%
Mais de 5 Dorm. 0,0%

 

Área útil Percentual
1 a 50 m² 0,0%
51 a 100 m² 100,0%
101 a 200 m² 0,0%
201 a 300 m² 0,0%
301 a 400 m² 0,0%
401 a 500 m² 0,0%
acima de 500 m² 0,0%

 

Apartamentos vendidos

Faixa de preço média Percentual
Até R$25 mil 0,0%
De R$ 25mil a R$50 mil 0,0%
De R$ 51mil a R$100 mil 0,0%
De R$ 101mil a R$150 mil 0,0%
De R$ 151mil a R$200 mil 0,0%
De R$ 201mil a R$250 mil 22,2%
De R$ 251mil a R$300 mil 44,4%
De R$ 301mil a R$350 mil 22,2%
De R$ 351mil a R$400 mil 0,0%
De R$ 401mil a R$450 mil 11,1%
De R$ 451mil a R$500 mil 0,0%
De R$ 501mil a R$600 mil 0,0%
De R$ 601mil a R$700 mil 0,0%
De R$ 701mil a R$800 mil 0,0%
De R$ 801mil a R$900 mil 0,0%
De R$ 901mil a R$1 milhão 0,0%
De R$ 1milhão a R$1.2 mi 0,0%
De R$ 1.3 mi a R$1.5 mi 0,0%
De R$ 1.6 mi a R$ 2 mi 0,0%
De R$ 2.1 mi a R$ 2.5 mi 0,0%
De R$ 2.6 mi a R$ 3 mi 0,0%
De R$ 3.1 mi a R$ 4 mi 0,0%
De R$ 4.1 mi a R$ 5 mi 0,0%
Acima de R$ 5 mi 0,0%

 

Dormitórios Apto Percentual
Quitinete 0,0%
1 Dorm. 0,0%
2 Dorm. 88,9%
3 Dorm. 11,1%
4 Dorm. 0,0%
5 Dorm. 0,0%
Mais de 5 Dorm. 0,0%

 

Área útil Percentual
1 a 50 m² 77,8%
51 a 100 m² 22,2%
101 a 200 m² 0,0%
201 a 300 m² 0,0%
301 a 400 m² 0,0%
401 a 500 m² 0,0%
acima de 500 m² 0,0%

 

Casas e aptos vendidos

localização Casa/Apartamento Percentual
Central 10,4%
Nobre 23,4%
Demais Regiões 66,2%

 

Forma de Pagamento Casa/Apartamento Percentual
À Vista 26,3%
Financiamento CAIXA 31,6%
Financiamento Outros Bancos 26,3%
Direto com Proprietário 15,8%
Consórcios 0,0%

 

Locações em Outubro

Casas alugadas

Valor Aluguel Casa Percentual
Até R$500 0,0%
de R$501 a $750,00 0,0%
de R$751 a $1.000,00 0,0%
de R$1.001,00 a R$1250,00 60,0%
de R$1.251,00 a R$1500,00 20,0%
de R$1.501,00 a R$1750,00 0,0%
de R$1.751,00 a R$2.000,00 20,0%
de R$2.001,00 a R$2.500,00 0,0%
de R$2.501,00 a R$3.000,00 0,0%
de R$3.001,00 a R$3.500,00 0,0%
de R$3.501,00 a R$4mil 0,0%
de R$4.001,00 mil a R$5mil 0,0%
Mais e R$5mil 0,0%

 

Dormitórios Percentual
Quitinete 0,0%
1 Dorm. 20,0%
2 Dorm. 80,0%
3 Dorm. 0,0%
4 Dorm. 0,0%
5 ou mais Dorm. 0,0%

 

Área útil Percentual
1 a 50 m² 40,0%
51 a 100 m² 60,0%
101 a 200 m² 0,0%
201 a 300 m² 0,0%
301 a 400 m² 0,0%
401 a 500 m² 0,0%
acima de 500 m² 0,0%

 

 

Aptos Alugados

Valor Aluguel Apartamento Percentual
Até R$500 0,0%
de R$501 a $750,00 0,0%
de R$751 a $1.000,00 0,0%
de R$1.001,00 a R$1250,00 0,0%
de R$1.251,00 a R$1500,00 25,0%
de R$1.501,00 a R$1750,00 50,0%
de R$1.751,00 a R$2.000,00 25,0%
de R$2.001,00 a R$2.500,00 0,0%
de R$2.501,00 a R$3.000,00 0,0%
de R$3.001,00 a R$3.500,00 0,0%
de R$3.501,00 a R$4mil 0,0%
de R$4.001,00 mil a R$5mil 0,0%
Mais e R$5mil 0,0%

 

Dormitórios Percentual
Quitinete 0,0%
1 Dorm. 0,0%
2 Dorm. 87,5%
3 Dorm. 12,5%
4 Dorm. 0,0%
5 ou mais Dorm. 0,0%

 

Área útil Percentual
1 a 50 m² 25,0%
51 a 100 m² 75,0%
101 a 200 m² 0,0%
201 a 300 m² 0,0%
301 a 400 m² 0,0%
401 a 500 m² 0,0%
acima de 500 m² 0,0%

 

Casas e Apartamentos Alugados

Modalidade Porcentagem
Fiador 26,9%
Depósito Caução 11,5%
T. de Capitalização 0,0%
Seguro Fiança 53,8%
Outros 7,7%

 

Localização Percentual
Central 10,3%
Nobre 20,7%
Demais Regiões 69,0%

 

Motivo da mudança Percentual
Mudou para um aluguel mais caro 0,0%
Mudou para um aluguel mais barato 83,3%
Mudou sem dar justificativa 16,7%

 

Evolução de venda e locação

Mês Variação/Vendas Variação/Locações
Janeiro -20,94% -27,46%
Fevereiro + 1,54% -2,11%
Março -31,89% +62,49%
Abril -392,75% +25,56%
Maio -67,57% -53,72%
Junho +140,88% +68,21%
Julho -7,35% +13,16%
Agosto -43,91% +79,80%
Setembro +0,80% +371,43%
Outubro -28,76% -19,55%
Acumulado -449,95% +517,81%

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