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A escassez de moradias novas para famílias de classe média tem se agravado no Brasil e atingiu o pior patamar da história. O “sumiço” desse tipo de imóvel reflete um diagnóstico bem conhecido, mas que piorou: juros altos dos financiamentos, subida dos custos de construção e famílias mais endividadas. Por consequência, a casa própria ficou mais distante da população e as construtoras têm deixado de lançar empreendimentos nesta categoria.
Os apartamentos com preço entre R$ 500 mil a R$ 2 milhões já foram o maior segmento do mercado imobiliário nacional, com mais da metade das unidades comercializadas. Mas o setor está em queda há quatro anos seguidos. Hoje, corresponde a uma fatia de apenas 18,9% dos lançamentos e 24,1% das vendas totais nas capitais, de acordo com levantamento da consultoria Brain Inteligência Imobiliária. “Seguramente é um recorde de baixa. Esse mercado sempre foi maior no Brasil”, afirma o presidente da Brain, Fábio Tadeu Araújo.
Esses imóveis atendem famílias que ganham em torno de R$ 10 mil a R$ 30 mil por mês, o que é tratado como classe média no mercado imobiliário, embora estejam mais perto do topo da pirâmide social. Abaixo disso entra o Minha Casa, Minha Vida.
Esse público geralmente paga 20% ou 30% de entrada e financia os 70% a 80% restantes. Portanto, o juro alto por um período prolongado no Brasil afeta em cheio o valor da parcela e, consequentemente, a capacidade de pagamento das famílias. “A taxa de juro é um fator central, porque dificulta as vendas”, apontaAraújo.
A cada subida de 1 ponto porcentual na taxa de juros, a parcela do financiamento cresce a ponto de tirar a capacidade de compra de aproximadamente 1,3 milhão de pessoas, segundo cálculos da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc). “Dada a subida das taxas nos últimos anos, a aquisição ficou incompatível para muitas famílias”, observa o presidente da associação, Luiz França.
Custos de materiais
Outro fator que pesa na conta são os custos de materiais, serviços e mão de obra, que subiram mais que a inflação média do País nos últimos anos. Por fim, houve um crescimento do mercado imobiliário econômico e do segmento de luxo, aumentando a disputa e o preço dos terrenos nas capitais. “Os custos para fazer um empreendimento, do zero, subiram muito”, relata Araújo, da Brain.
Como resultado, o preço médio dos imóveis aumentou 16% nas principais capitais nos últimos 12 meses, segundo levantamento realizado pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
Do lado das famílias, a situação também não está fácil. A maior preocupação aqui é o endividamento. “Muitas vezes, as famílias têm interesse na compra, mas não conseguem fechar negócio porque estão com a renda comprometida por outras dívidas. Esse é um fator que limita mais a aprovação do crédito”, observa o analista André Mazini, do Citi.
Mazini acrescenta que a tendência para a classe média é continuar com perda de participação no mercado até que haja uma queda relevante dos juros da economia brasileira, o que não acontecerá no curto prazo. “Isso seria uma conversa de maior prazo. Tem que cair a Selic de modo sustentável para o banco responder com redução da taxa do crédito”, pondera.
Incorporadoras abandonaram setor
A visão das empresas é que os projetos típicos de classe média perderam viabilidade econômica. Diversas incorporadoras deixaram de lançar imóveis no segmento, ou reduziram drasticamente os projetos, como são os casos da Trisul, Tecnisa, Even, Mitre, Gafisa, Kallas, Setin, Moura Dubeux, dentre outras.
“O público não consegue comprar, e eu não consigo produzir com um valor que ele conseguiria comprar”, diz a vice-presidente da Setin, Bianca Setin, em debate no Sindicato da Habitação (Secovi-SP). Segundo a executiva, a incorporadora decidiu não fazer mais novos projetos com preços de R$ 600 mil a R$ 800 mil na cidade de São Paulo, com plantas de dois ou três dormitórios, produto que já foi seu carro-chefe no passado.
“O médio padrão, infelizmente, está sem produção. É muito difícil fechar a equação hoje, contando custo de terreno, outorga, produção e marketing”, relata Bianca Setin.
A solução da Setin, como das concorrentes, foi migrar os lançamentos para o Minha Casa, Minha Vida, que tem financiamento a juros subsidiados e para o alto padrão, onde o comprador de alta renda depende menos do financiamento, embora também já esteja sentindo piora nas vendas.
Desova de imóveis usados
A visão é compartilhada pelo fundador e presidente da Kallas, Emílio Kallas. “A classe média está comprimida. Não é só o juro alto que pesa. Também tem o efeito da pressão dos custos de construção e da falta de terrenos”, diz. Como não há sinais de que esse quadro será revertido, a perspectiva é que os lançamentos de imóveis no setor continuem sumindo do mercado. “A classe média não vai ser atendida por imóveis novos tão cedo. O que tem de venda, atualmente, é a desova dos imóveis usados”, diz.
A situação não é exclusiva de São Paulo. A Moura Dubeux, que atua em diversas capitais da Região Nordeste, também decidiu reduzir os empreendimentos da sua marca Mood – moradias na faixa de R$ 500 mil a R$ 1 milhão – a apenas cerca de 20% dos seus negócios. “Fizemos isso porque os ventos estão contrários. Não tem fator que favoreça. A renda das famílias está comprometida, os juros estão altos, e não tem subsídio”, diz o presidente da companhia, Diego Villar.
Na visão do presidente da Abrainc, a resposta das empresas está correta. “Elas têm a responsabilidade de só lançar aqueles imóveis que conseguirão vender. Não adianta lançar empreendimentos que fiquem parados, sem comprador”, ressalta França.
Estímulos do governo
Uma tacada do governo federal para atender a classe média foi a criação da faixa 4 do Minha Casa, Minha Vida, em maio do ano passado. A faixa engloba imóveis até R$ 600 mil e famílias que ganham até R$ 13 mil por mês, com juros subsidiados de 10% ao ano. As contratações, entretanto, evoluem lentamente, uma vez que esse patamar de juros ainda pesa no orçamento das famílias. As incorporadoras priorizam os projetos nas demais faixas do programa, em que a liquidez é maior em função dos juros mais baixos, entre 4,5% e 8,16% ao ano.
Para reanimar o setor, as incorporadoras pediram ao Ministério das Cidades novo ajuste no Minha Casa. A proposta consiste em cortar os juros nas faixas 3 e 4 do programa na ordem 1 ponto porcentual, além de elevar a faixa 4 para um público com renda mensal de até R$ 21 mil e imóveis de até R$ 1,2 milhão. Se a proposta for concretizada, representará a maior expansão do MCMV desde a criação. A proposta foi enviada pelas empresas em junho, entretanto, não houve definição da pasta se a medida será adotada.
Em outra tacada, o governo federal lançou um novo modelo de crédito imobiliário no fim do ano passado, com redução gradual dos depósitos compulsórios da poupança, liberando os recursos para serem aplicados pelos bancos em novos empréstimos. A medida foi uma tentativa de aumentar a oferta de crédito e baixar os juros do setor. Até aqui, a medida surtiu um efeito parcial.
O volume de financiamentos aumentou neste ano, mas os juros seguem estacionados entre 12% e 14% ao ano – ainda como reflexo da Selic elevada.
“As mudanças nas regras de crédito implementadas no ano passado ainda não tiveram impacto material no setor, embora provavelmente tenham contribuído para a estabilização recente das condições de financiamento”, afirmam os analistas Gustavo Cambauva e Gustavo Fabris, em relatório do BTG Pactual.
“Para as famílias, o jeito é juntar um pouco mais de dinheiro para pagar a entrada ou tentar se enquadrar no Minha Casa, Minha Vida”, aponta o presidente da Abrainc.
