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A burocracia e o custo para a regularização da propriedade de um imóvel levaram à criação de um instrumento que, apesar de muitas vezes até aceito, não é reconhecido legalmente, o contrato de gaveta, um documento em que as partes, comprador e vendedor, firmam a transação de compra ou venda. A realidade é que o volume de contratos de gaveta não é conhecido pelas prefeituras e ele traz muitos problemas para os proprietários devido à fragilidade jurídica.
A prefeitura de São Bernardo encerrou na sexta-feira (29/05) campanha com redução da alíquota de ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) e facilidade de pagamento parcelado, para estimular a regularização. Outra cidade da região, Diadema, ainda não tem campanha assim mas quer contratar empresa para atualização do cadastro imobiliário.
Frágil, o contrato de gaveta, pode trazer problemas para os donos de imóveis na hora de comprovar quem é o dono do imóvel, em casos de herança, na necessidade de financiamentos, indenizações sobre prejuízos que a propriedade venha a sofrer, enfim uma grande dor de cabeça. Para o professor de Direito da Fundação Santo André e especialista nas áreas imobiliária e condominial, Vander Ferreira de Andrade, a prática de um contrato particular de compra e venda sem registro em cartório, o chamado contrato de gaveta, é extremamente comum.
“O contrato de gaveta é a alcunha que esse ajuste contrato ou compromisso de compra e venda recebe, mas é irregular. Só a escritura definitiva no cartório prova a propriedade, por outro lado o contrato de gaveta existe e é praticado à exaustão no Brasil, sendo que o custo e a burocracia fazem com que as pessoas recorram a isso”, analisa.
Para o professor especialista em direito imobiliário apesar de ser irregular, o Judiciário acaba aceitando o contrato de gaveta como uma demonstração de boa fé entre vendedor e comprador. “Ele não é um nada jurídico, ele tem uma vulnerabilidade intrínseca, mas sinaliza a posse, porém não confirma a propriedade. Muitas pessoas podem estar em uma margem de tranquilidade, porém em caso de morte a sucessão deste imóvel se torna uma demanda judicial, portanto a não transferência é uma situação de risco”.
Além de programas sociais que garantem o direito à moradia e, portanto, a propriedade reconhecida no cartório, a regularização para quem já tem sua casa, através de campanhas com redução de imposto e facilidade de pagamento, é medida necessária, segundo Vander de Andrade. “Essa campanha que São Bernardo fez é uma janela a ser aproveitada, porque é uma segurança jurídica para os sucessores. No país onde é tão difícil se ter a casa própria, não é acidental que o programa federal de habitação popular se chame Minha Casa Minha Vida porque nada na vida se compara à segurança de se ter um bem imóvel”, diz o professor da FSA.
Proteção
Quem não tem a propriedade registrada em cartório, deve se proteger reunindo um acervo de documentos, segundo orienta Andrade. Entre os documentos que comprovem a propriedade podem ser juntadas as contas de água, de luz ou pedidos ao município em nome do possuidor do imóvel. “Tudo isso pode comprovar a posse e hoje se pode fazer o pedido de usucapião do imóvel até por via extrajudicial. Tem também o REURB-S um programa de regularização fundiária para áreas de interesse social, que prevê gratuidade de atos judiciais”, completa o professor.
Campanha
São Bernardo finalizou na sexta-feira (29/05) o prazo para adesão à Campanha Minha Casa no Meu Nome que garantiu benefício de redução no ITBI para quem aderisse à iniciativa, de 2,5% para 1,75%, além de facilidade de pagamento com parcelamento em até 12 vezes no cartão de crédito. Até quarta-feira (27/05), segundo a prefeitura mais de 1.200 pessoas solicitaram adesão à campanha. Além da facilidade e a segurança legal que a medida traz a quem regulariza a titularidade do imóvel, segundo a prefeitura a campanha traz impacto positivo para a economia do município com a melhora da arrecadação e atualização do cadastro imobiliário o que contribui para melhoria da gestão.
Santo André
A prefeitura de Santo André não tem uma estimativa de quantos imóveis não estão com suas matrículas atualizadas, ou seja, transferidas para os proprietários atuais. A prefeitura diz que realiza apões permanentes de conscientização sobre a atualização cadastral e regularização imobiliária, mas não há no município medida que autorize benefício fiscal para incentivar essa regularização.
O ITBI em Ribeirão Pires corresponde a 2% do valor do imóvel, mas, segundo explica a prefeitura, nos casos de aquisição financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação é aplicada alíquota reduzida de 0,5% exclusivamente sobre a parcela financiada, até o limite previsto na legislação municipal, incidindo a alíquota de 2% sobre o valor excedente ou não financiado. Para o exercício de 2026, o limite para aplicação da alíquota reduzida corresponde ao valor de R$ 149.414,66.
Ribeirão Pires
A prefeitura de Ribeirão Pires também não estima quantos imóveis não estão regulares quanto a titularidade e também não tem vigência de mecanismo de incentivo fiscal para estimular esse regularização. O ITBI na cidade é de 2% do valor venal do imóvel. A prefeitura sustenta que o cadastro imobiliário é atualizado diariamente.
Diadema contrata empresa para fazer atualizar cadastro imobiliário
A Prefeitura de Diadema informa que, assim como ocorre na maioria das grandes cidades, não possui um número exato e consolidado de imóveis sem transferência formal de titularidade ou mantidos por meio de contratos de gaveta.
A cidade mantém programa de Regularização Fundiária que beneficia a população de baixa renda com isenção de imposto, que tem objetivo de enfrentar a informalidade da posse. “Nas áreas contempladas pela REURB-S (Social), famílias de baixa renda têm isenção de taxas municipais e do ITBI durante o processo de regularização. Para os demais imóveis, a prefeitura mantém de forma contínua o serviço de Atualização Cadastral do IPTU, permitindo a inclusão do nome do compromissário comprador no cadastro municipal, embora a medida não substitua o registro definitivo no Cartório de Imóveis”, explica o a administração diademense, em nota.
Na cidade a alíquota do ITBI é de 2%. A prefeitura quer fazer uma revisão completa do cadastro imobiliário da cidade e para isso está em andamento uma licitação para contratar empresa especializada no assunto.
