
A Caixa Econômica Federal elevou as taxas de juros do crédito imobiliário no início de 2025, acompanhando o movimento de bancos como Itaú e Santander. Com aumentos que chegam a 2 pontos percentuais, a decisão deve desacelerar o mercado de compra e venda de imóveis, especialmente nas faixas de médio e alto padrão. No ABC, a combinação de medidas restritivas e alta da Selic já afasta novos compradores.
“É triste ver que um banco como a Caixa, que sempre ofereceu as melhores condições para crédito habitacional, agora segue o caminho de outras instituições, dificultando o sonho da casa própria para muitas famílias”, avalia Augusto Viana, presidente do Creci-SP.
Até dezembro de 2024, a Caixa trabalhava com taxas de juros atreladas à Taxa Referencial (TR), que variavam de 8,99% a 9,99% ao ano. Desde janeiro, essas taxas subiram para 10,99% a 12% ao ano. Em outra linha, os financiamentos vinculados à poupança, antes com juros de 3,10% a 3,99% ao ano, agora estão entre 4,12% e 5,06% ao ano. Apesar dos aumentos, o prazo máximo de financiamento permanece em 420 meses.
“Essas mudanças são reflexo de medidas que já começaram em agosto do ano passado, quando houve restrições no financiamento de imóveis usados e um aumento no valor de entrada exigido, que passou para 50%”, explica Viana. As restrições se intensificaram ainda mais em novembro, quando o limite para financiamento com recursos da poupança foi fixado em até R$ 1,5 milhão. Além disso, no sistema de amortização constante, a exigência de entrada, que era de 20%, passou para 30% e, agora, alcança 50%.
“Essas mudanças trouxeram um efeito desastroso para o mercado. Só no programa Minha Casa Minha Vida, registramos uma queda de 82% nas transações entre agosto e novembro”, ressalta o presidente.
Cenário insustentável
Questionado sobre as perspectivas para o mercado imobiliário no ABC, Viana classificou a situação como “insustentável”, especialmente para famílias de média e baixa renda. “As taxas elevadas já comprometeram o setor, e a situação só piora. Com a Selic projetada para chegar a 15%, não vejo solução a curto prazo. O impacto nas condições de crédito é devastador”, afirma.
A Caixa, em nota, justificou os reajustes, apontando que a definição das taxas se baseia em análises mercadológicas e conjunturais, alinhadas às regras prudenciais.
Alterações atingem padrões médios e altos
Os reajustes impactam diretamente os financiamentos dentro do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), destinados a imóveis de médio e alto padrão (acima de R$ 350 mil). Financiamentos do programa Minha Casa Minha Vida permanecem inalterados.
A vice-presidente de Habitação da Caixa, Inês Magalhães, reconheceu que os aumentos eram inevitáveis devido à alta da Selic. “Isso já era esperado, não há como fugir. Ainda assim, nossas taxas são competitivas em comparação ao mercado”, disse. Magalhães também afirmou que a Caixa pretende manter o volume de financiamentos em 2025 nos mesmos níveis de 2024, estimados em R$ 80 bilhões, aumento de 7% em relação a 2023. “Para manter esse volume, é preciso que as taxas cubram os custos”, explicou.
Viana, por sua vez, questionou a postura da executiva: “Ela, que sempre foi relutante em aceitar mudanças restritivas, agora apresenta declarações surpreendentes. Isso gerou estranheza no setor”.
Segundo especialistas, o principal motivo para os aumentos é a escassez de recursos da caderneta de poupança para financiar novas operações. Na Caixa, 70% dos recursos para crédito habitacional vêm da poupança, cuja remuneração está limitada a 8% ao ano. Os outros 30% são captados no mercado financeiro, por meio de instrumentos como as Letras de Crédito Imobiliário (LCI), que seguem a Selic e já superam os 14% ao ano.
Com esse cenário, os bancos têm repassado os custos mais altos para os consumidores. “As taxas mais elevadas estão inviabilizando o acesso ao crédito e afastando milhares de famílias do mercado”, avalia Viana.
Alternativas para financiamento
Em meio à alta dos juros, uma alternativa apontada pelo presidente aos compradores é negociar diretamente com construtoras, que oferecem condições diferenciadas. “Esse modelo de financiamento é possível para famílias com maior capacidade financeira. Apesar de exigir menos parcelas do que o banco, as prestações acabam sendo mais altas”, explica Viana.