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O financiamento de um imóvel usado através do programa de habitação Minha Casa Minha Vida, do Governo Federal, pode não ser mais interessante para as famílias atendidas pela faixa 3, cujos imóveis vão até R$ 350 mil. Novas medidas anunciadas pelo governo reduziram o valor financiado para R$ 270 mil, e ainda o comprador terá que dar 50 % de entrada, financiando apenas metade do bem. Para o CreciSP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo) a medida do governo vai inviabilizar o financiamento de casas e apartamentos usados através do programa.
“Antes se podia negociar um imóvel de até R$ 350 mil com entrada entre 20% e 30%. Como se trata de um financiamento a longo prazo a prestação acabava ficando igual ou até menor que o aluguel e por isso estava dando muito certo, tanto que de janeiro a julho deste ano 36% das vendas de usados foram pelo Minha Casa Minha Vida. Agora vai ficar inviabilizado porque reduziu o teto para R$ 270 mil, e o comprador ainda vai ter que dar metade de entrada, ou seja, R$ 135 mil, quantos vão ter esse valor?”, indaga José Augusto Viana Neto, presidente do CreciSP. Se o consumidor da faixa 3, que é aquele com renda de R$ 4,4 mil e R$ 8 mil, não consegue financiar com o governo, com os bancos privados menos ainda. “Por conta da taxa de juros, nesta faixa qualquer 1% a mais traz um grande impacto”, analisa Viana Neto.
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A medida foi tomada pelo governo diante de setores da construção civil que disseram que seria preciso reverter mais recursos para financiar os imóveis novos, e na formatação que estava faltaria recurso para financiar o imóvel novo, então o governo cortou do usado. Para o presidente do CreciSP a medida pode ser um tiro no pé, porque pode inviabilizar ambos os negócios. “Tem muita gente que precisa vender o usado para comprar o novo. Se ele não consegue que o comprador tenha financiamento para comprar o seu usado ele também não vai conseguir chegar ao imóvel novo”, analisa.
Para o diretor da Acigabc (Associação das Construtoras e Imobiliárias do ABC) Giancarlo Tubini, as mudanças no MCMV trazem uma preocupação significativa e realmente podem dificultar o acesso de muitas famílias a imóveis dentro do programa. “Isso ocorre especialmente em grandes centros urbanos onde os preços são mais elevados. Além disso, a necessidade de vender o imóvel usado para adquirir um novo pode gerar um efeito cascata. Se as vendas de imóveis usados caírem, as negociações de imóveis novos também podem ser impactadas, já que muitos consumidores dependem dessa transação para financiar a compra do novo imóvel. Isso pode prejudicar o setor imobiliário como um todo, afetando construtoras e o mercado de imóveis residenciais.
Para Tubini deve ser estudado um equilíbrio, pois como está até mesmo o argumento das construtoras sobre desemprego pode ocorrer mesmo com as mudanças. “O argumento das construtoras, de que os recursos limitados para investimento no setor poderiam gerar desemprego, é válido, mas a preocupação com o impacto negativo na venda de imóveis usados e, consequentemente, nos imóveis novos, também deve ser considerada com cautela. Ambas as situações representam lados importantes dessa “balança” e merecem atenção. Quando o governo reduz o teto da faixa 3 para o Minha Casa Minha Vida (MCMV) e exige uma entrada de 50% para imóveis usados, a intenção pode ser equilibrar a alocação de recursos e incentivar o setor de construção, o que gera empregos e movimenta a economia. No entanto, se o mercado de imóveis usados desacelerar como consequência dessas mudanças, o impacto pode ser profundo, não só para os vendedores de imóveis antigos, mas também para as construtoras. Se esse fluxo for interrompido ou diminuído, o mercado como um todo pode ser afetado, gerando menos negócios, menos empregos e mais incertezas no setor habitacional. Portanto, o desafio é encontrar um ponto de equilíbrio que permita a continuidade dos investimentos na construção civil, sem prejudicar o acesso a imóveis por meio do MCMV. A desaceleração das vendas de imóveis usados pode desestabilizar o setor a longo prazo, o que pode acabar agravando a crise habitacional, criando um problema social mais profundo”.
Em nota, o Ministério das Cidades, gestor do MCMV, diz que a medida foi necessária para garantir a disponibilidade de recursos para financiamento de imóveis novos no presente exercício, cuja prioridade tem fundamento na importância do setor da construção civil para a economia e geração de empregos formais, constando como diretriz do Conselho Curador do FGTS. As mudanças nas condições para aquisição de imóveis usados buscam, sobretudo, garantir a disponibilidade de recursos para financiamento de imóveis novos até o final do exercício, dada a importância do setor da construção civil para a economia e geração de empregos formais. “A cota de financiamento para a aquisição de imóveis usados na Faixa 3 já havia sido alvo de mudanças em abril deste exercício, quando havia sido publicada a Instrução Normativa nº 9, de 26 de abril de 2024, que havia reduzido de forma escalonada a cota máxima para as regiões Sul e Sudeste”.
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