O volume de imóveis em estoque hoje na região é o menor da história, desde que a Acigabc (Associação dos Construtores, Imobiliárias e Administradores do Grande ABC) começou a fazer o levantamento em 2004. Isso significa que o setor não está produzindo novas unidades e que as empresas estão se valendo das vendas de unidades já prontas. Atualmente há cerca de 1,1 mil imóveis em estoque, quando a média da região é de 4 mil. Isso é resultado de uma alta de 8% nas vendas aliada a queda de 64,9% nos lançamentos.
O volume de vendas de imóveis no ABC em 2018 foi de R$ 855 milhões, com 2,6 mil unidades comercializadas, destaque para os apartamentos de dois dormitórios, que chegaram a 2.133 unidades vendidas. Entre as metragens, as de 45 metros quadrados a 65 metros quadrados foram as que mais venderam. Já os lançamentos em 2018 totalizaram 1.298 unidades, 65% menos do que no ano, o pior número em 15 anos.
Para o presidente da Acigabc, Marcus Santaguita, a retração ocorre pela falta de confiança no governo federal. “As empresas focaram em vender os estoques de prontos e deixaram de lançar o que resultou nesse desequilíbrio, então a demanda está um pouco maior do que as construtoras estão conseguindo atender. O setor vinha em crise com o pior momento em 2016, vinha se recuperando e em novembro de 2018 as vendas começaram a aquecer, com isso janeiro foi muito bom, fevereiro já caiu e março também, tudo por conta da instabilidade, o setor apostou que ia sair a reforma da Previdência, que deve ficar para outubro, se esperava mais dos primeiros dias de governo o que acabou não acontecendo”, analisa.
O setor não depende diretamente da reforma do sistema previdenciário, mas ela traria a confiança dos bancos e com isso a oferta de crédito e juro menor apareceriam para auxiliar o segmento. “A gente imaginava que qualquer melhoria só ocorreria no segundo semestre, mas agora já estamos revendo porque a reforma só deve sair lá para outubro”, diz Santaguita.
Mauá teve o pior resultado da região, com queda de 82,8% dos lançamentos, que foram apenas 120 em todo o ano passado. Para Santaguita esse é o resultado da TCU (Taxa de Compensação Urbanística) que a prefeitura cobra das construtoras, antes do lançamento. O valor, de 10% do imóvel, inviabiliza novos lançamentos na cidade. “O que foi lançado foi de empreendimentos aprovados antes da lei. Vamos sentir realmente em 2019 esse efeito pois não é viável construir em Mauá. Estamos com várias rodadas de negociação com a prefeitura e eles estão mais receptivos, acho que vai chegar num equilíbrio”, prevê o presidente da Acigabc.
Santo André ainda é a cidade que, apesar de registrar queda de 12% nas vendas, ainda tem um cenário melhor. Segundo Santaguita isso se deve a uma legislação que atende melhor ao setor. “Estamos conversando em São Bernardo sobre a a Lei do Zoneamento para um coeficiente mais adequado, essas duas cidades são as principais do ABC em lançamentos. Mauá já não tinha muito mercado e Diadema que tinha muitos lançamentos através do Programa Minha Casa Minha Vida, praticamente zerou os lançamentos pela falta de recursos do programa”. Em Diadema o número de lançamentos caiu 89,2% no comparativo de 2017 e o fechamento do ano passado.
Unidades lançadas – 2018 | Valor (em R$) | Variação (2017-2018 | |
São Bernardo | 326 | 133 milhões | 9% |
Santo André | 588 | 384 milhões | -22,10% |
São Caetano | 120 | 75 milhões | -78,30% |
Diadema | 144 | 35 milhões | -89,70% |
Mauá | 120 | 38 milhões | -82,80% |
ABC | 1.298 | 665 milhões | 64,90% |