Luos de Mauá incentiva a produção de 3,5 mil moradias populares

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A Luos (Lei de Uso e Ocupação do Solo) já está em vigor em Mauá. Um dos pilares da legislação recentemente revista é o favorecimento a produção de moradias populares. Atualmente, segundo o secretário de Planejamento Urbano, José Afonso Pereira, o déficit na cidade chega a 3,5 mil moradias.

“Com a revisão, demarcamos os locais para as construções. Agora nosso desafio é fomentar a discussão para envolver a Caixa Econômica Federal e as construtoras”, disse durante entrevista exclusiva ao RDtv.

Elaborada pela Secretaria de Planejamento, a Luos foi aprovada com emendas tópicas que não alteraram os conceitos basilares do texto do Executivo: o controle e ordenamento das atividades industriais, residenciais e comerciais por parte do poder público, com vista no equilíbrio urbanístico, na qualificação dos espaços e na qualidade de vida da população.

Além da produção de moradias, a Luos está ancorada em duas vertentes: o desenvolvimento econômico e a qualificação ambiental. “Antes podia tudo. Agora precisa qualificar. Não é simplesmente ter o espaço”, ressalta o secretário, lembrando do IPTU progressivo, o qual prevê a cobrança extra gradativa da taxa sobre as áreas adquiridas e subutilizadas. “Se em até cinco anos o proprietário não der uma destinação aceitável, no extremo, a área poderá ser tomada pela prefeitura”, disse.

Taxa de ocupação

A taxa de ocupação definida pelo Executivo ficou em 70%. Isto significa que, num terreno de 100 metros quadrados, por exemplo, a área edificável corresponde a 70% do total. É uma questão de conforto ambiental. Com área livre correspondente a 30%, os moradores têm mais luz solar, ventilação. Sob o ponto de vista macro, a cidade ganha em qualidade ambiental.

Coeficiente de aproveitamento

A Luos definiu coeficientes de aproveitamento de 1,5, 2 e 2,5. O coeficiente de 1,5 significa que se pode edificar até uma vez e meia a área do terreno. Este coeficiente é aplicado às áreas não edificáveis, as quais apresentam pouca infraestrutura e terrenos com declividades acentuadas.

O coeficiente 2 permite construir até duas vezes. É aplicado em áreas dotadas de maior infraestrutura, como o Centro, Vila Bocaina, Pedroso, Vila Noêmia, Parque São Vicente, entre outros, e se refere a residências.

O coeficiente 2.5 está relacionado às mesmas porções geográficas, mas se refere a prédios residenciais e empreendimentos comerciais.
“A lógica consagrada na lei é simples: onde existe mais infraestrutura adensa-se mais. Onde há menos estrutura adensa-se menos”, pontua o secretário de Planejamento Urbano, José Afonso Pereira.

Outorga onerosa

A introdução da Outorga Onerosa representa um dos principais avanços da Luos. Trata-se de mecanismo que permite que empreendedores da construção civil construam acima do limite previsto pela regulamentação mediante pagamento adicional. Se um empreendedor quiser construir em Mauá o equivalente a mais que duas vezes e meia a metragem do terreno e no limite máximo de até cinco vezes, terá de pagar a Outorga Onerosa.

Regularização retroativa

A Outorga Onerosa não pode ser aplicada nas áreas não edificáveis, nas quais o coeficiente de aproveitamento é de 1,5. Entretanto, nos casos em que já houve construções acima deste limite nestas áreas, estas construções poderão ser regularizadas de forma retroativa – no prazo de um ano — de acordo com as normas que regem a Outorga Onerosa. O mecanismo vale para construções anteriores a 2010, de acordo com levantamento aerofotográfico.

Destravamento de áreas habitacionais

Ainda na seara habitacional, a Luos consagrou mecanismos para o destravamento de terrenos localizados em áreas destinadas a habitações de entrada, para quem ganha até três salários mínimos, denominadas Zeis (Zonas Especiais de Interesse Social).

Mais especificamente, a lei passa a permitir, através da utilização de instrumento intitulado “parcelamento, edificação ou ocupação compulsória”, que proprietários de terrenos não edificados, subutilizados ou não utilizados sejam notificados a fim de dar utilização para uso habitacional ao terreno. Se não procederem desta forma, o poder público lança mão da cobrança de IPTU progressivo no tempo, de modo que proprietários sejam induzidos a apresentar projeto e a dar destinação proveitosa ao imóvel.

Por outro lado, para viabilizar projetos habitacionais desta categoria em áreas mais valorizadas sob o ponto de vista fundiário, a Luos permite que as áreas sejam empreendidas conforme composição mista na qual metade do terreno é destinada a habitações de entrada e a outra metade seja direcionada a habitações de categoria superior e empreendimentos comerciais.

Ocupação racional dos espaços

Outra novidade introduzida pela lei é a utilização mais racional, e harmoniosa, dos espaços da cidade. Determinados tipos de empresas que geram incomodidades à vizinhança só serão permitidos em vias principais onde predominam comércios e estabelecimentos de serviços, não mais em vias locais, de perfil essencialmente residencial.

Uma serralheria ou oficina de funilaria e pintura, por exemplo, não poderá se instalar numa predominantemente residencial, sob a nova lei. “Quem já está instalado tem direito adquirido e deve ser fiscalizado. Mas para os novos empreendimentos, a Luos destina vias de acordo com o porte e o perfil, de modo a qualificar o espaço urbano”, explica o secretário de Planejamento.

Zoneamento produtivo

A Luos tornou o Distrito Industrial do Sertãozinho uma área preferencialmente de ocupação industrial e atividades correlatas, de suporte à manufatura. Centros de Distribuição, que também geram Valor Adicionado, também são admitidos no Sertãozinho, mas atividades logísticas e de armazenamento passam a ser estimuladas para o bairro de Capuava. Localizado na saída para a zona leste de São Paulo e para a Avenida do Estado, Capuava ocupa posição privilegiada para o deslocamento de cargas com a vantagem de retirar o tráfego de caminhões da região central da cidade. A MRS logística já está licenciando projeto para instalar um porto seco na região.

Manancial produtivo e preservado

A Luos passa a favorecer a instalação de empresas sustentáveis nas áreas de mananciais. A meta é atrair empresas que não geram impacto ambiental, proporcionando a criação de um polo tecnológico limpo. A Luos não permite a instalação de empreendimentos residenciais nas áreas de manancial. Apesar do assédio do mercado, representado por empresas da área de construção, o Executivo fez valer o entendimento de que a liberação para instalação de empreendimentos residenciais nestas áreas representaria um gol contra no placar do desenvolvimento equilibrado.

Operações urbanas consorciadas

A Luos introduziu a figura das Operações Urbanas Consorciadas. Trata-se de um instrumento aplicado a projetos urbanísticos voltados à requalificação do espaço urbano de determinadas regiões, e que permite, por exemplo, construir acima do limite máximo regulado pela Outorga Onerosa, de cinco vezes, no caso da definição para Mauá. A aprovação dos planos das Operações Urbanas Consorciadas é atribuição do GEA (Grupo Especial de Análise), formado por técnicos de diversas secretarias. Além disso, as deliberações devem ser aprovadas pela Câmara Municipal através de lei específica.